Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 diễn ra ngày 11/11, nhiều chuyên gia nhận định thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc khi thanh khoản liên tục sụt giảm. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng cao, giá căn hộ vẫn neo ở mức cao, hoạt động đầu tư “lướt sóng” để hưởng chênh lệch được dự báo sẽ ngày càng rủi ro, trong khi dòng tiền có xu hướng quay về nhu cầu ở thực và khả năng khai thác.
1. Thanh khoản sụt giảm, sức mua yếu dần trong ba quý liên tiếp
Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch bất động sản. Riêng quý III/2026 có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ hơn 39%. Lượng bán sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa so với cùng kỳ năm 2025 và sức mua cũng giảm liên tục trong ba quý gần nhất.
Lý giải diễn biến trên, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cho biết lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng hiện phổ biến ở mức 8,5–11% một năm trong thời gian ưu đãi, sau đó thả nổi ở ngưỡng 13–15% một năm. Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua trở nên thận trọng hơn, nhất là với những sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Một nguyên nhân khác là mặt bằng giá vẫn cao so với khả năng chi trả của số đông người dân. Theo ông Đính, giá nhà chuyển nhượng gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, song giá bán từ chủ đầu tư chưa thay đổi nhiều. Tính đến quý III/2026, trung bình giá căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 79,3 triệu đồng mỗi m², TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng mỗi m² và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng mỗi m². So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 70% và 76%.
Bất động sản khu Đông TP.HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
2. Vì sao đầu tư “lướt sóng” ngày càng rủi ro?
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản liên tục tăng thời gian qua đến từ hoạt động đầu cơ và kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Tình trạng mua bán chênh lệch, đầu tư theo sóng diễn ra khá phổ biến, khiến giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế của bất động sản chưa được coi trọng tương xứng.
“Tuy nhiên, trong chu kỳ phát triển mới, việc đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ ngày càng rủi ro”, Chủ tịch VARS nhận định. Ông lý giải việc hoàn thiện thể chế, minh bạch dữ liệu, tăng cường giám sát và phát triển nguồn cung phù hợp sẽ giúp hạn chế các cơn sốt giá cục bộ.
Ngoài ra, chi phí đất đai, xây dựng, tài chính cùng các yêu cầu về hạ tầng, tiện ích ngày càng cao. Những dự án quy mô lớn cần nguồn vốn dài hạn, tiến độ đầu tư hợp lý và khả năng quản trị dòng tiền tốt. Việc sử dụng đòn bẩy quá mức hoặc đặt kỳ vọng bán hàng quá lạc quan có thể làm gia tăng rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng.
3. Chính sách nhà ở dịch chuyển sang cho thuê, thuê mua
Cùng quan điểm, chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho biết chính sách nhà ở đang dịch chuyển từ tư duy phát triển nhà để bán sang đẩy mạnh nhà cho thuê, thuê mua, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm dân cư. Điều này có thể thay đổi đáng kể cách thức kiếm lợi nhuận trên thị trường bất động sản, khiến hoạt động “lướt sóng” để hưởng chênh lệch đối mặt với nhiều rủi ro hơn.
Bởi khi nguồn cung nhà ở cho thuê được phát triển bài bản, người dân có thêm lựa chọn về vị trí, diện tích, chất lượng và mức giá thuê. Điều này có thể làm giảm lợi thế của những nhà đầu tư mua căn hộ sớm chỉ dựa trên kỳ vọng khan hiếm nguồn cung.
4. Dòng tiền quay về nhu cầu thực và khả năng khai thác
Trong bối cảnh đó, các diễn giả cho rằng dòng tiền đầu tư trên thị trường địa ốc có xu hướng quay về nhu cầu thực, ưu tiên chất lượng sống và khả năng khai thác. Bà Trần Thị Hoa Xim, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Futa Land, cho biết trước đây nhiều người mua bất động sản với kỳ vọng chờ tăng giá. Nhưng hiện nay, nhu cầu và tiêu chí lựa chọn sản phẩm của khách hàng đã thay đổi rõ rệt.
Bên cạnh tính minh bạch về pháp lý, chất lượng công trình và uy tín chủ đầu tư, người mua ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác, sử dụng thực tế của tài sản. Điều này buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh nhiều hơn về năng lực triển khai, giá bán và chất lượng bàn giao.
Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng xu hướng giãn dân, tái thiết đô thị và phát triển hạ tầng kết nối làm gia tăng nhu cầu chuyển dịch chỗ ở từ các khu vực lõi quá tải sang những đô thị mới có điều kiện sống tốt hơn. Theo ông, lợi thế không chỉ thuộc về doanh nghiệp có quỹ đất và quy mô lớn, mà còn thuộc về đơn vị có năng lực tài chính, quản trị và phát triển sản phẩm phù hợp nhu cầu. Cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các sản phẩm mà còn giữa mô hình phát triển đô thị và chất lượng phục vụ khách hàng dài hạn.
Khi giá đất nội đô đã ở mức cao, Chủ tịch VARS cho rằng doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm cơ hội tại các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa phát triển quỹ đất, và cung cấp sản phẩm với mức giá phù hợp hơn. Tuy nhiên, phát triển dự án phải gắn với tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và hình thành dân cư, tránh đưa nguồn cung ra thị trường quá sớm khi các điều kiện hấp thụ chưa sẵn sàng.
Tại diễn đàn, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, cũng khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, tính toán kỹ bài toán chi phí vốn đang gia tăng và chủ động phương án trả nợ đáo hạn. Cùng với đó, chủ đầu tư nên định hình lại sản phẩm và phân khúc, cơ cấu sản phẩm hướng vào nhu cầu ở thực, vừa túi tiền với đại đa số người dân để dòng vốn không bị tắc nghẽn.
Theo các chuyên gia, để thích ứng với chu kỳ mới, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy phát triển, lấy nhu cầu thực, chất lượng sản phẩm và hiệu quả khai thác gắn với “dòng người – dòng tiền” làm trọng tâm. Với người mua ở thực, các dự án tại khu Đông TP.HCM gần tuyến metro và vành đai như The Gió Riverside hay Đông Tăng Long là những lựa chọn đáng cân nhắc khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.
Thông tin nhanh
– 9 tháng đầu năm 2026: cả nước ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch bất động sản; riêng quý III/2026 có 12.520 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ hơn 39%.
– Giá căn hộ trung bình quý III/2026: Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m², TP.HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m², Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m².
– Lãi suất vay mua nhà: ưu đãi 8,5–11%/năm, sau đó thả nổi 13–15%/năm.
– Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới, Chiến lược mới” diễn ra ngày 11/11/2026.
Theo VnExpress – Chuyên gia: Đầu tư ‘lướt sóng’ bất động sản ngày càng rủi ro
