Với số vốn tự có chỉ từ 250 triệu đồng, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tham gia vào giai đoạn đầu. Nơi “nấc thang tăng giá” đang hình thành cùng tiến độ dự án và hạ tầng.
Dòng tiền nhỏ đi tìm nơi trú mới
Trong bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam quý 3/2025, dòng tiền đầu tư đang có sự dịch chuyển rõ nét. Đó là rời khỏi nội đô, hướng mạnh về các khu vực sát cạnh trung tâm, đặc biệt là Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước sáp nhập).
Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tới bất động sản tại khu Đông Bắc TP.HCM đã tăng tới 165% so với đầu năm. Tỷ lệ cao nhất khu vực phía Nam.
Trong khi đó, khu vực nội đô gần như đi ngang về lượng quan tâm và giá đã đạt ngưỡng cao, khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ khó tiếp cận. Chính sự chênh lệch này đang tạo nên “dòng chảy ngược”, nơi vốn nhỏ rời khỏi trung tâm để tìm biên độ sinh lời tốt hơn ở vùng ven.
Nhóm đầu tư nhỏ lẻ hoạt động sôi nổi dịp cuối năm, tìm dự án có tiềm năng hạ tầng và giá tốt
Cũng theo Savills Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, với GDP quý III/2025 tăng 7,5 - 8%, lãi suất thấp và lạm phát được kiểm soát. Đây là điều kiện thuận lợi để dòng tiền nhàn rỗi và tích lũy cá nhân tiếp tục tìm đến bất động sản như một kênh đầu tư an toàn và phòng ngừa lạm phát hiệu quả.
Đáng chú ý, nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ (vốn dưới 1 tỷ đồng) đang hoạt động sôi nổi hơn, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị khởi điểm thấp, pháp lý minh bạch, tiến độ hạ tầng rõ ràng. Khu vực Đông Bắc TP.HCM, nơi giá căn hộ trung bình trên dưới 50 triệu/m2, đang trở thành “cửa ngõ mới” cho nhóm nhà đầu tư này.
Song song đó, xu hướng nhà đầu tư miền Bắc đổ vốn vào miền Nam đang trở lại mạnh mẽ. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm kiếm đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc chiếm tỷ lệ ngày càng lớn, dao động 20% - 30% trong tổng lượt quan tâm tới Đông Bắc TP.HCM.
Giá trị bất động sản tăng theo hạ tầng
Giới phân tích nhận định đây là hệ quả tất yếu của sự phân hóa giá và kỳ vọng sinh lời, khi thị trường miền Nam vẫn duy trì thanh khoản và biên lợi nhuận cao hơn. Bên cạnh đó, một trong những “chìa khóa” dẫn dắt dòng tiền về Đông Bắc TP.HCM chính là hiệu ứng hạ tầng.
Có thể kể đến hàng loạt dự án trọng điểm quốc gia như:
- Mở rộng Quốc lộ 13 lên 10 làn xe;
- Metro số 2 (Thủ Dầu Một – TP.HCM) ưu tiên triển khai,
- Vành đai 3 TP.HCM (đang thi công đồng loạt, dự kiến thông xe kỹ thuật năm 2026);
- Cao tốc TP.HCM – Chơn Thành;
- Cầu Phú Long 2
- Và đường Mỹ Phước – Tân Vạn mở rộng tạo trục kết nối mạnh mẽ.
Theo Savills, Việt Nam đang bước vào “thập kỷ hạ tầng 49 tỷ USD”, trong đó khu vực Đông Bắc (Bình Dương cũ) và Đồng Nai là hai cực hưởng lợi lớn nhất ở phía Nam. Khi các dự án giao thông liên vùng hoàn thiện, bản đồ đô thị sẽ tái định hình, đưa khu vực này trở thành trung tâm công nghiệp – đô thị liền kề TP.HCM.
Dữ liệu thực tế cũng củng cố nhận định này khi giá bán căn hộ tại đây đã tăng 30% trong hai năm qua. Đạt trung bình trên dưới 50 triệu đồng/m2, trong khi mức độ quan tâm tăng 48% chỉ riêng quý III/2025. Đây là con số ấn tượng, nhất là trong bối cảnh mặt bằng giá TP.HCM đã tiệm cận trung bình 100 triệu đồng/m2.
Dự án La Pura được lòng nhà đầu tư nhờ giải pháp tài chính ưu việt
Đáng nói chu kỳ tăng giá lần này có quy luật và cơ sở rõ ràng là theo tiến độ hạ tầng. Giai đoạn khởi công, giá nhích nhẹ theo kỳ vọng. Giai đoạn thi công, dòng tiền bắt đầu xuất hiện. Và giai đoạn hoàn thiện luôn chứng kiến biên độ tăng giá mạnh nhất, thường từ 25–40% so với thời điểm mở bán ban đầu.
Đây chính là “nấc thang tăng giá” mà giới đầu tư chuyên nghiệp tận dụng: đi trước một bước khi hạ tầng đang hình thành, đón sóng khi hạ tầng hoàn thiện.
“Tip” đầu tư cho nhà đầu tư với vốn mỏng
Theo các chuyên gia trong ngành, với những nhà đầu tư nhỏ lẻ thường có xu hướng “xoay vòng vốn nhanh”. Nhưng với thị trường đang tái cấu trúc theo hướng bền vững, chiến lược hiệu quả hơn là giữ trung hạn 2–3 năm.
Nếu chọn thời điểm mua khi dự án và hạ tầng đang song hành, nhà đầu tư có thể hưởng trọn biên độ tăng giá này mà không cần sử dụng đòn bẩy lớn.
Ghi nhận thực tế cho thấy, trên thị trường không phải dự án nào cũng phù hợp với nhóm nhà đầu tư này. Nhưng nếu chọn vị trí nằm trong trục phát triển hạ tầng liên vùng và có quy hoạch đô thị rõ, biên độ lợi nhuận sẽ vượt trội.
Đơn cử như tại dự án La Pura, tọa lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13, quy hoạch dự kiến có trạm metro trước nhà, pháp lý hoàn thiện, bàn giao trùng với thời điểm hạ tầng vùng thông tuyến. Song song, chính sách giá phù hợp với nhà đầu tư “mỏng vốn” như: vốn tự có chỉ từ 250 triệu, hỗ trợ lãi suất 2 năm, ân hạn nợ gốc 3 năm.
Nhận định về tiềm năng tăng giá của khu vực Đông Bắc TP.HCM, giới phân tích dự báo, trong thời gian tới, sau khi ổn định các trục phát triển sau sáp nhập. Tất yếu khu vực này sẽ thiết lập mặt bằng giá mới tương đương nền giá trung bình hiện tại của TP.HCM. Vấn đề là nhà đầu tư phải biết chọn đúng dự án, nắm giữ đúng thời điểm bàn giao hạ tầng.
