Theo chuyên gia của Bất động sản, tùy vào tình hình siết hoặc nới room tín dụng, thị trường sẽ có 3 loại hình BĐS tương ứng có tiềm năng đầu tư trong 6-12 tháng tới.
Tại phiên tọa đàm báo cáo thị trường BĐS quý 3/2022, các chuyên gia đưa ra nhiều chủ đề xoay quanh câu chuyện nới room tín dụng. Trong đó, chuyên gia khẳng định động thái siết hoặc nới room tín dụng vào năm 2023 sẽ tác động đến xu hướng, tiềm năng đầu tư các loại hình BĐS. Ở mỗi kịch bản về tín dụng sẽ có 3 loại hình BĐS tương ứng có tiềm năng đầu tư.
Nhóm 1: Nhà phố, BĐS KCN Và Căn Hộ Sơ Cấp Khi Tiếp Tục Siết Tín Dụng
Với kịch bản năm 2023 tín dụng tiếp tục bị siết chặt, ông Lê Đình Hảo, Giám đốc Khối Kinh doanh Bất Động Sản cho rằng nhà phố và BĐS khu công nghiệp sẽ là 2 loại hình đầu tư tiềm năng hơn phần còn lại. Ngoài ra có thể xem xét thêm căn hộ sơ cấp đáp ứng tốt nhu cầu thực.
Cụ thể, ông Hảo phân tích: Nguồn vốn là một trong những yếu tố sống còn của thị trường, với cả doanh nghiệp và người mua. Không có vốn triển khai dự án sẽ ảnh hưởng lớn đến cung - cầu thị trường. Nếu dòng tiền eo hẹp, ngân hàng bị giới hạn trong cho vay sẽ có 2 trường hợp:
Thứ nhất, với những giỏ hàng đang có sản phẩm mở bán trên thị trường sẽ diễn ra sự sàng lọc tự nhiên. Tức là những sản phẩm có vị trí tốt hơn, đáp ứng đúng nhu cầu, khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản tốt hơn... sẽ nhận được sự ưu tiên của người mua. Vì khi thị trường khó khăn, người mua sẽ có xu hướng tìm những sản phẩm an toàn nhất rồi mới tính đến khả năng sinh lời.
BĐS hạ tầng khu công nghiệp ít chịu tác động bởi chính sách siết tín dụng
Thứ hai, các nhà đầu tư phải cơ cấu lại dòng tiền, nguồn vốn của mình để xem nên phân bổ nguồn vốn ra sao, tính toán để dòng tiền sẽ đảm bảo an toàn trước khi tính đến sinh lời, thay vì mạo hiểm họ sẽ lựa chọn đảm bảo dòng tiền trước.
Dù khẩu vị nhà đầu tư trên thị trường là khác nhau nhưng ông Hảo cho rằng, trong bối cảnh thị trường tiếp tục bị siết tín dụng thì vẫn có 2 loại hình BĐS có tiềm năng đầu tư. Thứ nhất là nhà phố tại những nơi có hạ tầng dân cư hiện hữu. Thứ hai là BĐS liên quan hạ tầng khu công nghiệp như khu nhà ở cho công nhân, chuyên gia, dịch vụ thương mại, logistic, hạ tầng bến bãi... Nguyên nhân là vì, sau khi mở cửa trở lại từ 15/3/2022 (do dịch Covid-19), hầu hết chính sách điều tiết vĩ mô của Chính phủ đều hướng đến việc tạo công ăn việc làm để an sinh xã hội, phục hồi nền kinh tế, BĐS cũng sẽ "ăn theo" xu hướng này. Trong đó BĐS liên quan các khu công nghiệp sẽ có tiềm năng đầu tư nhất. Ngoài ra, nếu xét ở ngắn hạn, căn hộ chung cư đáp ứng tốt nhu cầu thực, giá hợp lý ở những dự án sơ cấp cũng là một phương án, lợi thế đầu tư.
Nhóm 2: Đất Nền, BĐS Nghỉ Dưỡng, Căn Hộ Cao Cấp Khi Nới Room Tín Dụng
Với kịch bản năm 2023 tín dụng được nới lỏng, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Bất động sản khu vực phía Nam cho rằng đất nền, BĐS nghỉ dưỡng và căn hộ cao cấp là những loại hình được hưởng lợi và sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.
Ông Tuấn phân tích, khi siết tín dụng, loại hình nào bị ảnh hưởng nhiều nhất thì khi nới lỏng loại hình đó sẽ được thuận lợi. Câu chuyện là khi nới lỏng hay siết tín dụng thì cần tìm loại hình đầu tư ít chịu ảnh hưởng nhất. Thị trường hiện đang tập trung vào vấn đề về giá, an cư nhiều hơn, nên loại hình nào đảm bảo cả hai tiêu chí này thì dù "nới" hay "siết" cũng ít chịu ảnh hưởng nhất.
Thực tế trên thị trường BĐS, những loại hình đầu tư tạo ra lợi nhuận nhiều thì cũng đi kèm với rủi ro nhiều - "high - risk, high - return". Một trong những loại hình bị ảnh hưởng nhiều nhất khi siết tín dụng là đất nền. Đây là loại hình có tính đầu cơ cao, không cần có dòng tiền hàng tháng nhưng lợi suất tại những khu vực tiềm năng, có hạ tầng tốt thì luôn có tốc độ tăng trưởng giá rất cao. Vấn đề mấu chốt là khi siết tín dụng, tăng trưởng tín dụng không mở ra thì chủ đầu tư không đáo hạn được nợ, không đáo hạn được trái phiếu, không xử lý hàng tồn được khiến dòng tiền đi qua doanh nghiệp càng gặp khó, không có động lực để hàng tồn kho đưa ra ngoài thị trường. Lúc đó câu chuyện nhà đầu tư F1 hoặc sơ cấp có lời hay không sẽ bị ảnh hưởng và tác động ngược lại thị trường.
Căn hộ Vũng Tàu cũng được hưởng lợi khi nới room tín dụng
Như vậy khi nới room tín dụng thì đất nền sẽ là loại hình rất tiềm năng tính đến thời điểm này, khi mà thị trường Việt Nam mới chỉ có tốc độ đô thị hóa trung bình khoảng 48%, trong khi đó hạ tầng cao tốc, hạ tầng của Chính phủ, hạ tầng mang tầm quốc gia đang được triển khai rất rầm rộ.
Loại hình thứ hai bị ảnh hưởng tương đối mạnh thời gian qua đó là BĐS nghỉ dưỡng nên đây cũng sẽ là loại hình đầu tư thuận lợi khi nới room tín dụng. Giải thích cho nhận định này, ông Tuấn phân tích, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ về tăng trưởng khách nước ngoài tới du lịch khá là tốt. Năm 2019 có 18 triệu khách nước ngoài đến Việt Nam, dự báo con số này đến năm 2035 sẽ là khoảng 35 triệu. Điểm khác biệt so với các quốc gia khác cùng khu vực là công nghiệp về du lịch và số lượng chi tiền cho 1 ngày của các khách du lịch ở nước ngoài tại Việt Nam chưa lớn. Nếu so với thị trường Thái Lan thì 1 du khách tới Thái Lan 1 ngày có thể xài tới 180 USD nhưng ở Việt Nam họ chỉ xài 60 USD. Kỳ vọng trong tương lai khi nới lỏng tín dụng, các chủ đầu tư sẽ có thêm nguồn lực để đầu tư vào thị trường nghỉ dưỡng thì đây sẽ là loại hình có sự tăng trưởng tốt.
Ngoài đất nền và BĐS nghỉ dưỡng, nhóm sản phẩm chung cư cao cấp hoặc nhà phố có giá trị cao cũng được hưởng lợi khi nới room tín dụng. "Đây là loại hình thường xuyên được các nhà đầu tư lựa chọn. Số lượng nguồn cung ngày càng hạn chế và giá cao cũng là một trong những điểm tích cực với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc tìm kiếm tăng trưởng lợi nhuận vì nhóm này cần đòn bẩy tài chính rất lớn", ông Tuấn cho biết.
Liên quan đến câu chuyện đầu tư cũng như dự báo về thị trường BĐS năm 2023, vào tháng 12 tới đây, sẽ tổ chức Hội nghị BĐS Việt Nam – VRES 2022. Tại Hội nghị, các chuyên gia sẽ đi sâu phân tích những yếu tố bất định từ kinh tế vĩ mô, chính sách, tâm lý người mua bất động sản đến xu hướng đầu tư năm 2023 và đề xuất giải pháp thích ứng.
