Hạ tầng giao thông mở rộng, các khu đô thị hiện đại liên tiếp hình thành cùng làn sóng dân cư đổ về sinh sống…Tất cả đang tạo nên sức bật mạnh mẽ cho khu Đông Bắc TP.HCM.
Từ khu vực mang dáng dấp công nghiệp, nơi đây đang trở thành tâm điểm đầu tư và là “blue chip” của thị trường bất động sản chu kỳ mới.
Dự án Căn hộ La Pura mặt tiền Quốc Lộ 13
Đô thị vệ tinh dẫn "sóng" đầu tư mới
Theo báo cáo thị trường được công bố mới đây của CBRE Vietnam, hiện nay, dự án chung cư mới trên 100 triệu đồng/m2 dần trở nên phổ biến ở các đô thị lớn.
Số liệu mới đây của Bộ Xây Dựng cũng chỉ ra, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 89 triệu đồng/m2 thông thủy. Tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước.
Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định. Mặc dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực. Các dự án mở bán mới có giá 108 – 131 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỉ trọng cao. Và kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực.
Mức giá quá cao khiến số căn bán được trong quý 3 tại TP.HCM (cũ) đạt 2.250 căn. Tính trên giỏ hàng mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 68%, giảm so với quý trước (90%).
Đáng chú ý, trong vòng 9 tháng đầu năm, khu vực Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước đây) nổi lên với gần 11.000 căn hộ chào bán mới có giá 50 – 70 triệu đồng/m2. Và trở thành "vùng đệm" cho nhu cầu nhà ở hợp túi tiền và mở ra cơ hội dịch chuyển dòng vốn ra ngoài TP.HCM (cũ).
Trong vòng 9 tháng đầu năm, khu vực Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương trước đây) có gần 11.000 căn hộ chào bán mới
Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, dù nguồn cung mới tại TP.HCM đã có dấu hiệu cải thiện trong quý 3, thị trường vẫn trong tình trạng khan hiếm so với nhu cầu thực. Việc này khiến giá bán tiếp tục chịu áp lực tăng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.
Các xu hướng chính sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường sẽ là: pháp lý khơi thông và dịch chuyển ra vùng ven.
Theo bà Dung, khu vực TP.HCM mở rộng như Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ) đang ghi nhận nguồn cung dồi dào hơn. Với mức giá sơ cấp trung bình chỉ bằng khoảng 30% đối với nhà ở thấp tầng và 50% đối với căn hộ chung cư so với TP.HCM (cũ).
Sự chênh lệch rõ rệt về giá, kết hợp với xu hướng phát triển hạ tầng liên vùng và quỹ đất lớn hơn, đang tạo điều kiện thuận lợi để các khu vực này trở thành lựa chọn thay thế hợp lý cho người mua nhà. Đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ tuổi hoặc gia đình trẻ đang tìm kiếm không gian sống rộng rãi, chi phí phù hợp.
Đây cũng là lý do khiến dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển ra ngoài TP.HCM (cũ), mở rộng cơ hội phát triển cho các đô thị vệ tinh.
Đông Bắc TP.HCM đứng đầu với chỉ số mức độ quan tâm toàn miền Nam
Trong quý 3/2025, khu vực Đông Bắc TP.HCM chứng kiến mức tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi TP.HCM. Và hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng. Đây chính là những yếu tố đáp ứng tốt cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn.
"Thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc, trong đó các khu vực sở hữu hạ tầng kết nối tốt và dự án có pháp lý minh bạch sẽ trở thành tâm điểm hút vốn. Đây được xem là nền móng để TP. HCM không chỉ tăng trưởng trong ngắn hạn mà còn tiến tới một chu kỳ phát triển bền vững hơn trong những năm tới", ông Tuấn nhận định.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, sau sáp nhập, Đông Bắc TP.HCM là khu vực có nền tảng tốt nhất để đón sóng đầu tư. Và nhờ yếu tố "kiềng ba chân": kinh tế năng động, hạ tầng đồng bộ và dòng dân cư ổn định.
Sự hiện diện của lực lượng lao động trẻ, ổn định và đông đảo, trong đó 1/5 là người nhập cư, đang tạo ra nhu cầu nhà ở ở mức cao và thực chất. Đây cũng là lý do khiến phân khúc căn hộ trung, cao cấp tại khu vực này đang bước vào chu kỳ tăng trưởng rõ nét, với tỷ lệ hấp thụ cao và lợi suất cho thuê hấp dẫn.
Thực tế dự án La Pura của CĐT Phát Đạt
"Đông Bắc TP.HCM là khu vực có nền tảng tốt nhất để đón sóng đầu tư, nhờ yếu tố "kiềng ba chân": kinh tế năng động, hạ tầng đồng bộ và dòng dân cư ổn định". TS. Nguyễn Văn Đính.
Mức giá sơ cấp trung bình tại Đông Bắc TP.HCM dao động trên dưới 50 triệu đồng/m², thấp hơn từ 30% - 40% so với khu Đông TP.HCM, dù chất lượng sản phẩm tương đương.
Sự chênh lệch giá này chính là biên lợi nhuận đáng kể cho các nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn từ khu vực phía Bắc đang tìm kiếm điểm đến mới sau giai đoạn thị trường Hà Nội chững lại và biên sinh lời co hẹp.
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cũng nhìn nhận, những khu vực có sẵn nền công nghiệp và quỹ đất phát triển như Đông Bắc TP.HCM sẽ là đầu mối quan trọng trong mạng lưới phát triển của siêu đô thị TP.HCM.
Nhiều dự án trọng điểm đang được đẩy mạnh tại khu Đông Bắc như mở rộng Quốc lộ 13 lên 8-10 làn xe, xây dựng tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, tuyến metro số 2 (Bình Dương)… đều có vai trò kết nối trung tâm TP.HCM với các đô thị sát cạnh.
