Căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng như thế nào? Đây là một trong những vấn đề mà được rất nhiều người quan tâm. Đặc biệt là những ai đang có ý định tìm mua chung cư để định cư. Nhiều người lo ngại sau 50 năm sẽ "mất trắng nhà" của mình. Điều này có đúng không?
Sau 50 năm không có chuyện mất trắng nhà chung cư
Nhà nước quy định 50 năm là thời hạn giao đất cho các chủ đầu tư để triển khai dự án. Quy định này nhằm mục đích phòng ngừa trường hợp một số chủ đầu tư được giao đất quá lâu mà vẫn không chịu triển khai dự án, gây ra sự lãng phí quỹ đất.
Còn sau khi dự án đã được triển khai, diện tích đất sẽ thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, được sử dụng ổn định và lâu dài. Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư phải được xác định theo cấp công trình xây dựng, cũng như kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.
Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng được quy định rất rõ ràng như sau: với nhà chung cư sẽ có 4 cấp.
- Cụ thể, công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản) có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
- Công trình cấp 3 (2-7 tầng) có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm.
- Công trình cấp 2 (8-20 tầng) có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm.
- Công trình cấp 1 (trên 20 tầng) và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.
Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng có được tiếp tục sử dụng không?
Theo quy định hiện hành, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ. Không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý.
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng:
Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ. Hoặc được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng:
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Khi nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để xây dựng lại, các chủ sở hữu của chung cư sẽ được chủ đầu tư dự án lo chỗ ở tạm thời. Hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại.
Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư;
Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới. Thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt.
Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
Ví dụ về chung cư xuống cấp phải cải tạo lại
Lô E chung cư 518 Võ Văn Kiệt bị nghiêng 45cm đã bắt đầu tiến hành tháo dở từ ngày 03/10/2020. Được biết, chung cư này xây dựng từ năm 1996 và đi vào hoạt động từ năm 1999.
Việc tháo dỡ lô E chung cư Võ Văn Kiệt thực hiện theo quyết định của UBND Quận 1. Sau khi được sự đồng thuận 100% của các hộ dân sống trong chung cư.
38 hộ dân tại lô E đã được UBND Quận 1 di dời khẩn cấp đến các căn hộ của thành phố ở chung cư 212 Nguyễn Trãi (Quận 1), Phạm Viết Chánh (Bình Thạnh), Khánh Hội (Quận 4)... Một số hộ tạm trú ở khu vực xa trung tâm như Bình Chánh được Nhà nước hỗ trợ thêm chi phí.
