TP.HCM vừa ban hành quy định mới về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư và phương pháp xác định quy mô dân số đối với nhà cao tầng. Nhằm kiểm soát mật độ cư trú, giảm áp lực hạ tầng đô thị và bảo đảm chất lượng sống của người dân.
Quy định này được áp dụng cho các dự án nhà ở chung cư mới trên địa bàn thành phố trong thời gian tới.
Căn hộ La Pura thu hút người quan tâm khi mở bán vào năm 2025
Theo quy định, đối với chung cư thương mại không phục vụ tái định cư và nhà ở xã hội, diện tích tối thiểu của căn hộ một phòng ngủ là 25 m².
Quy định này được xem là cơ sở để chuẩn hóa thiết kế căn hộ, hạn chế tình trạng phát triển căn hộ quá nhỏ dẫn đến gia tăng dân số cơ học trong các khu chung cư cao tầng.
Kiểm soát mật độ dân cư từ khâu thiết kế
Không chỉ dừng ở yêu cầu về diện tích căn hộ, TP.HCM còn ban hành cách tính số người cư trú tương ứng với từng loại căn hộ. Nhằm làm căn cứ xác định quy mô dân số cho mỗi dự án chung cư.
Việc này nhằm kiểm soát tổng dân số trong từng khu nhà ở. Từ đó đánh giá chính xác khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như giao thông, trường học, y tế, không gian công cộng.
Cụ thể, với căn hộ thương mại:
Căn hộ một phòng ngủ có diện tích từ 25–32 m² được tính 1 người; căn hộ từ trên 32–56 m² được tính 2 người.
Đối với căn hộ hai phòng ngủ, diện tích từ trên 56–64 m² tính 2 người, từ trên 64–96 m² tính 3 người.
Căn hộ ba phòng ngủ có diện tích từ trên 96–128 m² được tính 4 người, từ trên 128–160 m² tính 5 người.
Các căn hộ từ bốn phòng ngủ trở lên hoặc diện tích trên 160 m² được tính tối đa 6 người.
Theo cơ quan quản lý, cách tính này phản ánh tương đối sát thực tế sử dụng nhà ở. Đồng thời tạo cơ sở pháp lý để kiểm soát quy mô dân số ngay từ giai đoạn lập, thẩm định dự án.
Linh hoạt với nhà ở xã hội, tái định cư
Đối với nhà ở xã hội và căn hộ phục vụ tái định cư, quy định về số người ở được áp dụng linh hoạt hơn. Và phù hợp với đặc thù an sinh xã hội và nhu cầu ở thực của người dân.
Cụ thể, căn hộ một phòng có diện tích 25–32 m² được tính 1 người, từ 32–45 m² tính 1,5 người. Căn hộ hai phòng có diện tích từ 45–55 m² tính 2 người, từ 55–70 m² tính 2,5 người, và từ 70–75 m² tính 3 người.
Theo đại diện ngành xây dựng, việc phân loại và tính toán riêng đối với nhà ở xã hội, tái định cư nhằm đảm bảo chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp. Đồng thời vẫn kiểm soát được mật độ dân cư trong các khu nhà cao tầng.
Giảm áp lực hạ tầng đô thị
Thực tế cho thấy, trong nhiều năm qua, một số dự án chung cư tại TP.HCM phát triển theo hướng tăng mạnh số lượng căn hộ diện tích nhỏ. Kéo theo mật độ dân cư cao, gây áp lực lớn lên hệ thống giao thông, trường học, bãi đỗ xe và các tiện ích công cộng xung quanh.
Quy định mới được đánh giá là công cụ để thành phố chủ động kiểm soát dân số thay vì chỉ quản lý bằng chỉ tiêu tầng cao, hệ số sử dụng đất như trước đây. Khi quy mô dân số được xác định ngay từ đầu, các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án cũng sẽ được tính toán sát thực hơn.
Ngoài ra, quy định diện tích tối thiểu 25 m² cũng giúp nâng mặt bằng chất lượng nhà ở. Hạn chế nguy cơ hình thành các khu chung cư có điều kiện sống chật chội, thiếu tiện nghi, ảnh hưởng lâu dài đến môi trường đô thị.
Tác động đến thị trường Bất động sản
Theo giới chuyên gia, quy định mới có thể khiến một số chủ đầu tư phải điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm. Đặc biệt là các dự án đang hướng mạnh vào phân khúc căn hộ diện tích nhỏ.
Tuy nhiên, về dài hạn, chính sách này sẽ giúp thị trường phát triển ổn định hơn. Tránh tình trạng chạy theo số lượng, bỏ qua chất lượng và khả năng đáp ứng hạ tầng.
Người mua nhà cũng được hưởng lợi khi các tiêu chuẩn về diện tích và mật độ cư trú được làm rõ, minh bạch. Tạo cơ sở để đánh giá tốt hơn giá trị sử dụng và môi trường sống của dự án.
Hướng đến phát triển đô thị bền vững
Quy định về diện tích căn hộ tối thiểu và phương pháp xác định dân số chung cư là một phần trong định hướng phát triển đô thị bền vững của TP.HCM. Phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị giai đoạn tới.
Việc kiểm soát mật độ dân cư ngay từ khâu thiết kế, phê duyệt dự án được kỳ vọng sẽ góp phần giảm áp lực hạ tầng. Nâng cao chất lượng sống, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển lâu dài và ổn định của thị trường nhà ở tại thành phố.
